EU AI Act: qué significa para las inmobiliarias en España

El EU AI Act ya es una realidad

El Reglamento Europeo de Inteligencia Artificial (EU AI Act) entró en vigor en agosto de 2024. No es un borrador ni una propuesta: es ley. Y afecta a cualquier empresa que use sistemas de IA en la Unión Europea, incluidas las inmobiliarias.

Si tu agencia o promotora usa chatbots, asistentes virtuales, sistemas de scoring de leads o cualquier herramienta con IA, necesitas saber qué te exige esta normativa.

Qué regula el EU AI Act

El reglamento clasifica los sistemas de IA por nivel de riesgo:

Nivel	Descripción	Ejemplos
Inaceptable	Prohibido	Manipulación subliminal, scoring social
Alto riesgo	Requisitos estrictos	IA en selección de personal, crédito, seguros
Riesgo limitado	Obligaciones de transparencia	Chatbots, asistentes virtuales
Riesgo mínimo	Sin requisitos específicos	Filtros de spam, recomendaciones de contenido

¿Dónde encaja la IA inmobiliaria?

La mayoría de herramientas de IA usadas en inmobiliarias caen en riesgo limitado:

• Chatbots de atención a leads → Riesgo limitado
• Asistentes virtuales por WhatsApp → Riesgo limitado
• Scoring de leads → Riesgo limitado (no es scoring crediticio)
• Valoración automática de inmuebles → Puede ser riesgo alto si se usa para decisiones financieras

Obligaciones concretas para inmobiliarias

1. Transparencia: el usuario debe saber que habla con una IA

Esta es la obligación más directa. Si un lead contacta con tu agencia y le responde un chatbot o asistente virtual, debe saber que está interactuando con una IA, no con una persona.

Qué hacer:

• Incluir un mensaje claro al inicio: “Soy un asistente virtual de [Agencia]. ¿En qué puedo ayudarte?”
• No disfrazar la IA como un empleado real
• Si el lead pide hablar con una persona, facilitar la transferencia

Qué NO hacer:

• Dar al chatbot un nombre humano sin indicar que es IA
• Omitir la información de que es un sistema automatizado

2. Supervisión humana

Los sistemas de IA de riesgo limitado deben tener un mecanismo de supervisión humana. En la práctica:

• Un comercial debe poder revisar las conversaciones del chatbot
• Debe existir la opción de escalar a una persona real
• Las decisiones importantes (agendar visita, enviar propuesta) deben tener validación humana o al menos posibilidad de revisión

3. Registro y documentación

Debes poder demostrar que tu sistema de IA funciona correctamente y no discrimina. En la práctica:

• Mantener un registro de las conversaciones del chatbot
• Documentar cómo funciona el sistema (qué datos usa, cómo decide)
• Poder responder a reclamaciones de usuarios

4. Protección de datos (RGPD + EU AI Act)

El EU AI Act no sustituye al RGPD. Se complementan. Las conversaciones del chatbot contienen datos personales, por lo que necesitas:

• Base legal para el tratamiento (consentimiento o interés legítimo)
• Informar al usuario sobre el uso de sus datos
• Permitir el derecho de acceso, rectificación y eliminación
• Si usas los datos para entrenar la IA, informar específicamente

Plazos de aplicación

Fecha	Qué entra en vigor
Febrero 2025	Prohibiciones (riesgo inaceptable)
Agosto 2025	Obligaciones para IA de propósito general
Agosto 2026	Obligaciones para sistemas de riesgo limitado
Agosto 2027	Requisitos para sistemas de alto riesgo

Para las inmobiliarias, la fecha clave es agosto de 2026. Es cuando las obligaciones de transparencia para chatbots y asistentes virtuales serán plenamente exigibles.

Qué hacer ahora: checklist práctico

• Identificar qué herramientas de IA usas (chatbot, scoring, valoraciones)
• Clasificar el nivel de riesgo de cada una
• Añadir transparencia: asegurar que los chatbots se identifican como IA
• Documentar: registrar cómo funcionan tus sistemas de IA
• Revisar RGPD: confirmar que el tratamiento de datos del chatbot cumple
• Formar al equipo: que los comerciales sepan qué puede y qué no puede hacer la IA
• Elegir proveedores cumplientes: si usas herramientas de terceros, exige conformidad con EU AI Act

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Oportunidad, no amenaza

El EU AI Act puede parecer otra carga regulatoria, pero para las inmobiliarias que se adelanten es una ventaja competitiva:

• Confianza: los clientes cada vez valoran más la transparencia sobre el uso de IA
• Diferenciación: poder decir “cumplimos con EU AI Act” es un argumento de venta
• Eficiencia: las empresas que documentan sus procesos de IA suelen descubrir oportunidades de mejora

Las agencias que integren IA de forma transparente y regulada generarán más confianza que las que la usen a escondidas o las que no la usen en absoluto.

Conclusión

El EU AI Act no prohíbe usar IA en tu inmobiliaria. Al contrario: establece las reglas para usarla bien. Si ya usas chatbots o asistentes con IA, tienes hasta agosto de 2026 para asegurar el cumplimiento. Si estás evaluando implementar IA, elige proveedores que ya cumplan de serie.